Angebote zur Anschlussfinanzierung vergleichen: Schritt für Schritt zur richtigen Entscheidung
So machen Sie Angebote zur Anschlussfinanzierung vergleichbar: Kennzahlen, ESIS-Merkblatt, Gesamtkostenrechnung, Verhandlungstipps und typische Fallen im Vertrag.
Ein Angebot zur Anschlussfinanzierung ist nur dann vergleichbar, wenn Restschuld, Zinsbindung, Tilgung und Sondertilgung gleich sind und alle Einmalkosten bekannt sind. Wer Angebote ohne diese Basis vergleicht, wählt oft das scheinbar billigste und zahlt am Ende mehr. Dieser Ratgeber führt Sie Schritt für Schritt durch den Vergleich, nennt die Kennzahlen, auf die es ankommt, und zeigt, wie Sie das Ergebnis nutzen, um zu verhandeln.
Schritt 1: Gleiche Ausgangslage herstellen
Fordern Sie von jedem Anbieter ein Angebot mit denselben Eckdaten an:
- Restschuld zum Ende der Zinsbindung
- Gewünschte Zinsbindung, am besten zwei Varianten, zum Beispiel zehn und fünfzehn Jahre
- Anfangstilgung oder gewünschte Rate
- Sondertilgungsrecht, zum Beispiel fünf Prozent pro Jahr
- Gewünschter Auszahlungstermin
Wenn Sie die Rate konstant halten möchten, lassen Sie sich die Restschuld am Ende der Zinsbindung nennen. Wenn Sie die Tilgung konstant halten, vergleichen Sie die Raten.
Schritt 2: Die richtigen Kennzahlen notieren
| Kennzahl | Wo zu finden | Warum wichtig |
|---|---|---|
| Sollzins | Angebot, ESIS | Basis der Zinskosten |
| Effektivzins | Angebot, ESIS | Gesetzlicher Vergleichswert inklusive Bankkosten |
| Monatsrate | Angebot | Belastung im Budget |
| Restschuld am Ende der Zinsbindung | Angebot, Tilgungsplan | Ausgangspunkt der nächsten Anschlussfinanzierung |
| Einmalkosten | Angebot, ESIS | Gebühren, Bewertung, Notar |
| Sondertilgung | Vertrag | Flexibilität |
| Tilgungssatzwechsel | Vertrag | Flexibilität bei Einkommensänderung |
| Zinsbindung und Ende | Vertrag | Planungssicherheit |
Banken müssen Verbrauchern vor Vertragsabschluss das Europäische Standardisierte Merkblatt (ESIS) aushändigen (§ 491a BGB). Es enthält die wesentlichen Angaben in einheitlicher Form und hilft beim Vergleich. Fordern Sie es von jedem Anbieter an.
Schritt 3: Gesamtkosten und Restschuld gegenüberstellen
Beispiel (illustrativ): Restschuld 180.000 €, Zinsbindung zehn Jahre, Anfangstilgung 2 %.
| Angebot A (Hausbank) | Angebot B (Direktbank) | Angebot C (Vermittler, andere Bank) | |
|---|---|---|---|
| Sollzins | 4,0 % | 3,7 % | 3,6 % |
| Monatsrate | 900 € | 855 € | 840 € |
| Zahlungen in 10 Jahren | 108.000 € | 102.600 € | 100.800 € |
| Einmalkosten | 0 € | 1.200 € | 1.800 € |
| Summe Zahlungen | 108.000 € | 103.800 € | 102.600 € |
| Rang nach Summe | 3 | 2 | 1 |
Die Rechnung für B: 180.000 € × (3,7 % + 2 %) ÷ 12 = 855 €; × 120 Monate = 102.600 €; plus 1.200 € = 103.800 €. Bei C: 840 € × 120 = 100.800 €, plus 1.800 € = 102.600 €. Die Unterschiede in der Restschuld nach zehn Jahren kommen dazu: Bei niedrigerer Rate sinkt die Tilgung leicht, die Restschuld ist deshalb bei C etwas höher als bei A. Rechnen Sie deshalb mit dem Tilgungsplan oder dem Anschlussdarlehen-Rechner, ob der Vorteil nach Abzug der Mehr-Restschuld bleibt.
Die Tabelle ist ein Rechenbeispiel, keine Aussage über reale Anbieter.
Schritt 4: Flexibilität bewerten
Ein etwas höherer Zins kann sich lohnen, wenn Sie dafür Sondertilgung oder Tilgungssatzwechsel erhalten. Fragen Sie sich: Werden Sie das Recht tatsächlich nutzen? Falls ja, gewichten Sie es. Falls nein, nehmen Sie das günstigere Angebot ohne diese Optionen. Beachten Sie auch Regeln für Tilgungsaussetzung und die Möglichkeit, bei Bedarf eine Zinsbindung vorzeitig zu beenden.
Schritt 5: Verhandeln
- Bestes Angebot zeigen. Zeigen Sie der Hausbank das günstigste schriftliche Angebot.
- Konkrete Wünsche nennen. Zum Beispiel niedrigeren Zins, Verzicht auf Gebühren oder höheres Sondertilgungsrecht.
- Fristen setzen. Geben Sie der Bank eine realistische Frist für ein verbessertes Angebot.
- Fair bleiben. Banken sind eher bereit, entgegenzukommen, wenn Sie ernsthaft und gut informiert auftreten.
- Schriftlich bestätigen lassen. Vereinbarungen gelten erst, wenn sie im Vertrag stehen.
Typische Fallen
- Nicht vergleichbare Tilgung. Ein Angebot mit 1 % Tilgung wirkt günstiger als eines mit 3 %, hinterlässt aber mehr Restschuld.
- Versteckte Gebühren. Bearbeitungsgebühren, Gebühren für Sondertilgung oder Tilgungswechsel.
- Zinsbindung nicht angeglichen. Zehn gegen fünfzehn Jahre verzerrt den Vergleich.
- Zu kurze Angebotsfristen. Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen.
- Verträge nicht lesen. Lesen Sie Vertrag und ESIS vor der Unterschrift und fragen Sie bei Unklarheiten nach.
- Konditionenanfrage mit Kreditanfrage verwechseln. Fragen Sie, wie die Bank bei der Schufa meldet. Mehr dazu im Beitrag Bonität und Unterlagen.
Häufige Fragen
Wie viele Angebote sollte ich vergleichen?
Mindestens drei, davon das Folgeangebot der Hausbank. Mehr Angebote erhöhen den Aufwand, können aber die Verhandlung stärken.
Was ist wichtiger: Sollzins oder Effektivzins?
Der Effektivzins ist der gesetzliche Vergleichswert, aber er enthält nicht alle Kosten. Prüfen Sie beide plus Einmalkosten.
Kann ich nach Vertragsabschluss noch widerrufen?
Bei Immobiliardarlehen gibt es unter Umständen ein Widerrufsrecht, die Bedingungen stehen im Vertrag und in der Widerrufsinformation. Prüfen Sie sie genau oder lassen Sie sich beraten.
Wer hilft beim Prüfen von Angeboten?
Verbraucherzentralen, Honorarberater und unabhängige Beratungsstellen. Auch die Bank selbst muss Fragen beantworten, hat aber eigene Interessen.
Quellen
- Gesetze im Internet — BGB § 491a (vorvertragliche Informationen, ESIS)
- Verbraucherzentrale — Hilfe beim Prüfen von Darlehensangeboten
- BaFin — Verbraucherinformationen zu Immobiliendarlehen
- Schufa — Informationen zur Konditionenanfrage
