Umschuldung: Notar, Grundbuch und Grundschuld richtig planen
Wie läuft die Grundschuld bei Bankwechsel ab? Abtretung oder Neubestellung, Notar- und Grundbuchkosten, Zeitplan und Tipps, um Wechselkosten gering zu halten.
Bei einem Bankwechsel zum Ende der Zinsbindung fallen vor allem Kosten für Notar und Grundbuch an, weil die Immobilie als Sicherheit für die neue Bank dienen muss. Die Höhe hängt vom Grundschuldbetrag und vom Weg ab, den Sie wählen: Abtretung der bestehenden Grundschuld oder Neubestellung. Wer die Abläufe kennt, kann Kosten vergleichen, Fristen einhalten und Missverständnisse vermeiden. Dieser Ratgeber erklärt die Begriffe, den Ablauf und die wichtigsten Stellschrauben.
Was ist die Grundschuld?
Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, das im Grundbuch eingetragen wird. Sie sichert das Darlehen der Bank durch die Immobilie. Sie ist nicht identisch mit dem Darlehen: Auch wenn das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist, bleibt die Grundschuld bestehen, bis sie gelöscht wird. Das ist wichtig, weil sie bei einem Bankwechsel wiederverwendet werden kann.
Zwei Wege bei Bankwechsel
1. Abtretung der bestehenden Grundschuld. Die alte Bank tritt die Grundschuld an die neue Bank ab. Das wird meist notariell beglaubigt und im Grundbuch eingetragen. Vorteil: Es entfällt die Löschung und Neueintragung. Die neue Bank erhält die bestehende Rangstelle.
2. Neubestellung und Löschung. Die neue Bank lässt eine eigene Grundschuld eintragen, die alte wird gelöscht. Das ist oft aufwendiger und kostet separate Gebühren, kann aber bei Änderungen sinnvoll sein, etwa wenn die neue Bank einen anderen Betrag benötigt.
| Kriterium | Abtretung | Neubestellung |
|---|---|---|
| Grundbuchänderung | Umschreibung des Gläubigers | Neue Eintragung und Löschung der alten |
| Aufwand | Meist geringer | Meist höher |
| Kosten | Notarbeglaubigung und Grundbuchgebühr | Notarbeurkundung, Grundbuchgebühren für Eintragung und Löschung |
| Wann sinnvoll | Betrag und Rang passen | Betrag oder Konditionen ändern sich |
Welcher Weg gewählt wird, entscheidet oft die neue Bank. Fragen Sie beide Banken, was sie verlangen, und lassen Sie sich die Kosten schriftlich erläutern.
Welche Kosten entstehen?
Notar- und Grundbuchgebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und dem Wert der Grundschuld. Die Gebühren steigen mit dem Betrag, sind aber gesetzlich festgelegt. Die Notarkosten sind für alle Notare gleich, Sie können sie also nicht durch Preisvergleich senken, wohl aber durch die Wahl des Weges und die Höhe der Grundschuld.
Mögliche Kostenposten:
- Notar für Beglaubigung oder Beurkundung
- Grundbuchamt für Umschreibung, Eintragung und Löschung
- Auslagen für Unterlagen und Auszüge
- Bearbeitungs- oder Aufwandsgebühren der neuen Bank, soweit vereinbart
- Wertermittlung, falls die Bank sie verlangt
Beispiel (illustrativ): Wechselkosten insgesamt 1.500 € bei einer Ersparnis von 50 € im Monat. Break-even: 1.500 € ÷ 50 € = 30 Monate. Wenn die Bank eine Neubestellung verlangt und die Kosten auf 2.400 € steigen, verlängert sich der Break-even auf 48 Monate. Fragen Sie nach, ob eine Abtretung möglich ist.
Konkrete Beträge variieren stark. Verlassen Sie sich nicht auf Pauschalen aus dem Internet, sondern auf die Kostenaufstellung von Notar und Bank.
Typischer Ablauf bei Bankwechsel
- Angebot der neuen Bank annehmen. Der Darlehensvertrag wird unterschrieben, meist unter Bedingungen wie Grundschuldbestellung.
- Notartermin vereinbaren. Fragen Sie, welche Unterlagen die Bank vorab sendet. Die Bank beauftragt oft einen Notar oder lässt Sie wählen.
- Abtretung oder Neubestellung beurkunden. Der Notar prüft den Grundbuchstand.
- Grundbuchamt trägt ein. Das kann einige Wochen dauern.
- Auszahlung und Ablösung. Die neue Bank zahlt die Restschuld an die alte Bank. Wichtig: Der Termin muss zum Ende der Zinsbindung passen.
- Bestätigung und Löschung. Sie erhalten eine Bestätigung der Ablösung. Falls die alte Grundschuld nicht abgetreten wurde, wird sie gelöscht.
Da das Grundbuchamt Zeit braucht, zahlen Banken häufig schon vor der Eintragung aus, wenn der Notar bestätigt, dass die Eintragung beantragt ist. Fragen Sie, wie die neue Bank vorgeht.
Tipps, um Wechselkosten gering zu halten
- Frühzeitig fragen: Die neue Bank kann ihre Anforderungen früh benennen.
- Abtretung bevorzugen, wenn sie möglich ist und zur neuen Bank passt.
- Grundschuldhöhe prüfen: Wenn die bestehende Grundschuld höher als nötig ist, kann sie bei Abtretung bestehen bleiben. Das spart Gebühren, kann aber bei späteren Zusatzdarlehen hilfreich sein. Klären Sie die Zweckerklärung, also welche Forderungen die Grundschuld sichert.
- Kostenübernahme verhandeln: Manche Banken übernehmen Teile der Wechselkosten, besonders bei größeren Darlehen. Fragen Sie danach.
- Zeitplan einhalten: Ein Notartermin zu spät kann zu Zwischenzeit mit variablem Zins führen.
Wenn die Prolongation günstiger ist
Wenn der Zinsvorteil der neuen Bank klein ist, spricht vieles für die Verlängerung bei der bisherigen Bank. Dort entfällt der Notar, und die Abwicklung ist einfach. Details zur Entscheidung finden Sie im Beitrag Prolongation oder Umschuldung.
Häufige Fragen
Kann ich die Grundschuld selbst löschen lassen?
Eine Löschung erfordert eine Löschungsbewilligung der Bank und eine Beglaubigung. Sie lohnt sich nur, wenn kein weiteres Darlehen vorgesehen ist. Bei Bankwechsel wird sie meist abgetreten.
Wer zahlt die Kosten bei der Umschuldung?
In der Regel Sie als Darlehensnehmer. Manche Banken beteiligen sich an den Kosten. Verhandeln Sie.
Wie lange dauert die Grundschuldabtretung?
Das hängt von Notar und Grundbuchamt ab. Planen Sie mehrere Wochen ein und beginnen Sie früh.
Ist ein Notar immer nötig?
Bei Abtretung oder Neubestellung der Grundschuld ja, da Beglaubigung oder Beurkundung erforderlich ist. Bei einer Prolongation meist nicht.
Quellen
- Gesetze im Internet — Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)
- Verbraucherzentrale — Informationen zu Grundschuld und Umschuldung
- BaFin — Verbraucherinformationen zu Immobiliendarlehen
