Prolongation oder Umschuldung? So entscheiden Sie bei der Anschlussfinanzierung
Prolongation bei der bisherigen Bank oder Umschuldung zu einer anderen: Vorteile, Kosten, Ablauf und ein Rechenbeispiel zur Entscheidung mit Break-even.
Bei Ende der Zinsbindung haben Sie zwei Hauptwege: Sie verlängern bei Ihrer bisherigen Bank (Prolongation) oder Sie wechseln zu einer anderen Bank (Umschuldung). Die Prolongation ist einfacher und meist ohne Notarkosten, die Umschuldung bringt bei besserem Zins eine Ersparnis, kostet aber Aufwand und Einmalgebühren. Welcher Weg günstiger ist, entscheidet sich an der Frage, ob die Zinsersparnis die Wechselkosten übersteigt. Dieser Ratgeber zeigt den Rechenweg und die praktischen Unterschiede.
Die beiden Wege im Überblick
| Kriterium | Prolongation | Umschuldung |
|---|---|---|
| Grundschuld | Bleibt bestehen | Wird abgetreten oder neu bestellt |
| Notar und Grundbuch | Meist nicht nötig | Häufig nötig, Kosten fallen an |
| Aufwand | Gering | Höher, Unterlagen und Termine |
| Bonitätsprüfung | Oft vereinfacht | Vollständig, wie bei Neukredit |
| Zinsvorteil | Hängt vom Verhandeln ab | Durch Wettbewerb möglich |
| Zeitbedarf | Wenige Wochen | Mehrere Wochen bis Monate |
| Vorfälligkeitsentschädigung | Nicht relevant | Entfällt bei Wechsel zum Zinsbindungsende |
Wichtig: Eine Umschuldung zum Ende der Zinsbindung ist rechtlich einfach, weil die alte Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf. Sie kündigen frühestens zum Ablauf mit einmonatiger Frist (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB), wenn keine neue Zinsvereinbarung getroffen wurde. Beachten Sie, dass die neue Bank die Restschuld pünktlich auszahlen muss.
Der Break-even-Rechenweg
Die Frage ist: Nach wie vielen Monaten gleicht die Zinsersparnis die Wechselkosten aus?
Break-even in Monaten = Wechselkosten ÷ Ersparnis pro Monat.
Beispiel (illustrativ): Restschuld 180.000 €, Anfangstilgung 2 %. Die bisherige Bank bietet 4,0 %, die neue Bank 3,6 %. Wechselkosten: 1.800 €.
- Rate bisherige Bank: 180.000 € × 6,0 % ÷ 12 = 900 €
- Rate neue Bank: 180.000 € × 5,6 % ÷ 12 = 840 €
- Ersparnis pro Monat: 60 €
- Break-even: 1.800 € ÷ 60 € = 30 Monate
Nach zweieinhalb Jahren ist die Ersparnis höher als die Wechselkosten. Bei einer Zinsbindung von zehn Jahren bleibt ein deutlicher Vorteil. Hinweis: Bei gleicher Rate statt gleicher Tilgung würde der Vorteil als schnellere Tilgung statt niedriger Rate auftreten. Der Umschuldungsrechner rechnet es für Ihre Zahlen durch.
Eine andere Kombination: Zinsunterschied 0,15 Prozentpunkte, Wechselkosten 1.800 €. Ersparnis pro Monat: 180.000 € × 0,15 % ÷ 12 = 22,50 €. Break-even: 80 Monate, also mehr als sechs Jahre. Bei einer zehnjährigen Zinsbindung bleibt noch ein kleiner Vorteil, bei einer fünfjährigen wäre der Wechsel ein Verlustgeschäft.
Vorteile und Nachteile
Prolongation
- Weniger Papierkram und kein Notar.
- Die Bank kennt Ihre Zahlungshistorie.
- Schnelle Abwicklung.
- Aber: Ohne Vergleich zahlen Sie unter Umständen mehr als nötig. Banken geben nicht immer ihr bestes Angebot an Bestandskunden.
Umschuldung
- Zugang zu vielen Anbietern, darunter Direktbanken, Sparkassen, Genossenschaftsbanken und Bausparkassen.
- Verhandlungsspielraum durch Wettbewerb.
- Aber: Aufwand, Kosten und eine erneute Prüfung durch die neue Bank.
Praktisches Vorgehen: Verhandeln statt nur wechseln
- Folgeangebot der bisherigen Bank anfordern. Möglichst früh und schriftlich.
- Zwei bis drei Alternativangebote einholen. Mit gleicher Zinsbindung, gleicher Tilgung und gleicher Restschuld.
- Mit dem Konkurrenzangebot zurück zur bisherigen Bank gehen. Fragen Sie, ob sie nachbessert. Viele Banken gehen darauf ein.
- Break-even berechnen. Nutzen Sie den Rechner mit realistischen Wechselkosten.
- Entscheiden. Wenn der Vorteil gering ist, lohnt der Aufwand selten.
- Bei Wechsel Ablauf klären. Welche Bank kümmert sich um Grundschuldabtretung und Kündigung? Was passiert mit dem Zahlungstermin?
Ablauf und Kosten der Grundschuld erklären wir im Ratgeber Notar und Grundschuld bei der Umschuldung.
Typische Fehler
- Nur den Sollzins vergleichen. Gebühren und Kosten gehören dazu, siehe Gesamtkosten der Anschlussfinanzierung.
- Zu spät beginnen. Ein Bankwechsel braucht Zeit. Wer im letzten Monat wechseln will, gerät unter Druck.
- Kündigung vergessen oder falsch terminieren. Stimmen Sie Kündigung und Ablösung ab, damit keine Zeit mit variablem Zins entsteht.
- Konditionen nicht schriftlich festhalten. Mündliche Zusagen sind nicht belastbar.
Häufige Fragen
Wie viel Zinsunterschied lohnt den Wechsel?
Das hängt von Restschuld, Wechselkosten und Zinsbindung ab. Als Faustregel sollte der Break-even deutlich vor Ende der Zinsbindung liegen. Rechnen Sie Ihren konkreten Fall.
Kann ich bei der bisherigen Bank verhandeln?
Ja. Konkurrenzangebote sind das stärkste Argument. Viele Banken verbessern Konditionen, um Kunden zu halten.
Muss ich bei der Prolongation einen Notar einschalten?
Meist nicht, weil die Grundschuld bestehen bleibt. Fragen Sie Ihre Bank, ob zusätzliche Vereinbarungen nötig sind.
Was kostet die Umschuldung typischerweise?
Das hängt von Grundschuldbetrag, Notar und Bank ab. Lassen Sie sich Kosten von Notar und neuer Bank schriftlich nennen, bevor Sie sich entscheiden.
Quellen
- Gesetze im Internet — BGB § 489
- Verbraucherzentrale — Informationen zu Umschuldung und Prolongation
- BaFin — Verbraucherinformationen zu Darlehen
