Bonität und Unterlagen für die Anschlussfinanzierung: Was Banken prüfen

Auch bei der Anschlussfinanzierung prüft die Bank, ob Sie die Rate dauerhaft zahlen können. Bei der Prolongation reicht manchmal eine vereinfachte Prüfung, bei einem Bankwechsel ist sie meist so gründlich wie bei einem Neukredit. Die wichtigsten Punkte sind Einkommen, laufende Verpflichtungen, die Haushaltsrechnung und der Wert der Immobilie. Wer seine Unterlagen früh zusammenstellt und Veränderungen offen anspricht, verbessert seine Chancen und beschleunigt den Ablauf. Dieser Ratgeber zeigt, was die Bank sehen möchte und wie Sie schwierige Konstellationen angehen.

Die Haushaltsrechnung der Bank

Die Bank stellt Ihre Einnahmen den Ausgaben gegenüber und prüft, ob nach Abzug aller Verpflichtungen genug übrig bleibt. Dazu gehören üblicherweise:

• Einnahmen: Nettoeinkommen, Kindergeld, Mieteinnahmen, Renten, sonstige regelmäßige Einkünfte.
• Ausgaben: Lebenshaltungskosten, Pauschalen je Haushaltsmitglied, Unterhaltszahlungen, Versicherungen, weitere Kredite, Leasingraten.
• Objektkosten: Nebenkosten, Instandhaltungsrücklage und die neue Rate.

Wie genau die Banken pauschalieren, ist nicht einheitlich. Fragen Sie nach, welche Pauschalen angesetzt werden, und prüfen Sie, ob Ihre Zahlen plausibel sind.

Beispiel (illustrativ): Nettoeinkommen des Haushalts 4.200 €. Pauschale Lebenshaltung und Fixkosten 2.100 €, Unterhalt 0 €, Nebenkosten und Rücklage 350 €. Es verbleiben 4.200 € − 2.100 € − 350 € = 1.750 €. Die geplante Rate von 1.050 € ist damit tragbar, mit einem Puffer von 700 €. Steigt die Rate auf 1.400 €, bleibt nur ein Puffer von 350 €, und die Bank könnte kritischer prüfen.

Typische Unterlagen

Bei einer Prolongation bei der bisherigen Bank genügt oft ein kleiner Teil. Fragen Sie, was nötig ist, bevor Sie viele Unterlagen zusammensuchen.

Besondere Lebenslagen

Selbstständige: Banken schauen auf mehrere Jahre. Schwankende Einkünfte werden häufig über einen Durchschnitt der letzten Jahre gewertet. Aktuelle Steuerbescheide und eine saubere BWA sind wichtig. Nachzahlungen oder Steuerrückstände sollten Sie klären, bevor Sie sich bewerben.

Rentner und Eigentümer kurz vor dem Ruhestand: Das Renteneinkommen ist oft niedriger als das Gehalt. Die Bank prüft, ob die Rate auch dann tragbar ist. Viele Banken akzeptieren Anschlussfinanzierungen im Alter, wenn die Restschuld im Verhältnis zum Wert niedrig ist. Eine hohe Tilgung bis zur Rente erleichtert alles. Altersgrenzen können eine Rolle spielen. Fragen Sie nach, wie die Bank vorgeht.

Trennung oder Scheidung: Wenn ein Partner ausscheidet, muss geklärt werden, wer das Darlehen übernimmt. Die Bank prüft die Bonität der verbleibenden Person neu. Eine Entlassung aus der Haftung ist nicht selbstverständlich. Holen Sie frühzeitig rechtlichen Rat ein.

Gesunkenes Einkommen: Teilzeit, Elternzeit oder Arbeitslosigkeit verändern die Haushaltsrechnung. Legen Sie die Lage offen dar und zeigen Sie, wie Sie die Rate sichern, zum Beispiel mit Rücklagen, geringerer Tilgung oder zusätzlichen Einnahmen.

Vermietete Immobilie: Die Bank bewertet Mieteinnahmen, Leerstandsrisiko und Instandhaltung. Aktuelle Mietverträge und eine Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben sind hilfreich.

Wenn die Bank ablehnt

Das ist kein Ende der Optionen. Mögliche Wege:

1. Rückfrage nach den Gründen. Fragen Sie, welche Kennzahl nicht gepasst hat: Einkommen, Beleihungsauslauf oder Schufa.
2. Andere Banken oder Bausparkassen anfragen. Kriterien unterscheiden sich.
3. Tilgung senken oder Laufzeit verlängern. Das senkt die Rate, erhöht aber die Gesamtkosten.
4. Sondertilgung oder Verkauf prüfen. Wer die Restschuld verringern kann, verbessert die Lage.
5. Beratung nutzen. Verbraucherzentralen und Schuldnerberatungen unterstützen bei finanziellen Schwierigkeiten, häufig kostenlos oder günstig.
6. Unabhängigen Berater einbeziehen. Honorarberater prüfen Ihre Finanzierung neutral gegen Gebühr.

Bei Zahlungsproblemen gilt: Sprechen Sie mit der Bank, bevor Raten ausbleiben. Banken sind eher zu Lösungen bereit, wenn Sie früh handeln.

Die Schufa-Auskunft prüfen

Fordern Sie Ihre Schufa-Auskunft rechtzeitig an. Verbraucher haben ein Recht auf Auskunft über die gespeicherten Daten. Prüfen Sie sie auf Fehler, zum Beispiel veraltete Einträge oder doppelte Kredite. Fehler können Sie berichtigen lassen. Eine Konditionenanfrage beeinflusst Ihren Score nicht, anders als eine konkrete Kreditanfrage. Fragen Sie die Bank, wie sie Anfragen meldet.

Häufige Fragen

Prüft die Bank bei der Prolongation noch einmal meine Bonität?

Oft vereinfacht. Das hängt vom Einzelfall ab, etwa von Restschuld, Beleihungsauslauf und bisherigem Zahlungsverhalten. Fragen Sie Ihre Bank.

Welche Unterlagen brauche ich zuerst?

Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheid, aktueller Darlehensstand und Grundbuchauszug. Weitere Unterlagen fordert die Bank bei Bedarf an.

Bekomme ich als Rentner eine Anschlussfinanzierung?

Häufig ja, wenn die Restschuld im Verhältnis zum Wert niedrig ist und die Rate aus der Rente tragbar bleibt. Die Konditionen variieren je nach Bank.

Was ist eine Konditionenanfrage?

Eine Anfrage, bei der die Bank Konditionen nennt, ohne dass sie als Kreditanfrage im Schufa-Score auftaucht. Fragen Sie ausdrücklich danach.

Quellen

• Schufa — Informationen zur Selbstauskunft und Konditionenanfrage
• Verbraucherzentrale — Beratung bei Zahlungsproblemen
• BaFin — Verbraucherinformationen zu Immobiliendarlehen
• Bankenverband — Informationen zur Schlichtung