Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung: Szenarien durchrechnen
Wie stark steigende Zinsen Ihre Rate treiben: Szenarien für 3, 4, 5 und 6 Prozent mit Rechenweg, Restschuld nach zehn Jahren und Tipps zur Risikobegrenzung.
Das Zinsänderungsrisiko ist das Risiko, dass der Zins bei Ende der Zinsbindung höher liegt als im bisherigen Darlehen und Ihre Rate dadurch steigt. Sie können es nicht vermeiden, aber Sie können ausrechnen, wie viel Spielraum Sie brauchen. Wer sein Budget heute auf mehrere Zinsszenarien testet, trifft später bessere Entscheidungen und vermeidet Überraschungen. Dieser Ratgeber zeigt den Rechenweg Schritt für Schritt, mit illustrativen Zahlen.
Der Rechenweg: Rate aus Restschuld, Zins und Tilgung
Die meisten Banken berechnen die Anfangsrate eines Annuitätendarlehens so: Rate pro Jahr = Restschuld × (Zins + Anfangstilgung), geteilt durch zwölf für die Monatsrate. Der Tilgungssatz bezieht sich dabei auf die Restschuld zu Beginn der neuen Zinsbindung. Mit dieser Formel lassen sich Szenarien schnell überschlagen.
Beispiel (illustrativ): Restschuld 180.000 €, Anfangstilgung 2 %.
| Zins | Rate pro Monat | Zinsen im ersten Jahr (ca.) | Restschuld nach 10 Jahren (ca.) |
|---|---|---|---|
| 3 % | 750 € | 5.400 € | 138.000 € |
| 4 % | 900 € | 7.200 € | 135.800 € |
| 5 % | 1.050 € | 9.000 € | 133.400 € |
| 6 % | 1.200 € | 10.800 € | 130.800 € |
Rechnung für 4 %: 180.000 € × (4 % + 2 %) = 10.800 € pro Jahr, geteilt durch 12 sind 900 €. Die Zinsen im ersten Jahr betragen 180.000 € × 4 % = 7.200 €, der Rest der Jahresrate, also 3.600 €, tilgt. Die Restschulden nach zehn Jahren sind gerundete Näherungswerte, die mit monatlicher Verrechnung gerechnet wurden.
Was die Tabelle zeigt
Zwei Dinge fallen auf. Erstens steigt die Rate mit dem Zins deutlich: Zwischen 3 % und 6 % liegen 450 € im Monat. Zweitens ist die Restschuld nach zehn Jahren bei höherem Zins nur etwas niedriger, weil mit steigender Rate auch mehr getilgt wird. Wer die Rate konstant halten möchte, muss die Tilgung senken, und genau das erhöht das Risiko bei der nächsten Anschlussfinanzierung.
Szenarien für Ihr Budget aufstellen
So gehen Sie vor:
- Restschuld ermitteln. Fragen Sie Ihre Bank nach der voraussichtlichen Restschuld zum Ende der Zinsbindung. Die Zahl steht oft in der Jahresmitteilung.
- Drei Zinsszenarien festlegen. Nehmen Sie zum Beispiel Ihren bisherigen Zins, einen mittleren Wert und einen pessimistischen Wert, der einen oder zwei Prozentpunkte darüber liegt.
- Rate berechnen. Nutzen Sie die Formel oder den Anschlussdarlehen-Rechner.
- Mit dem Budget abgleichen. Prüfen Sie, ob Sie auch die Rate im pessimistischen Szenario tragen könnten, ohne Rücklagen anzugreifen.
- Puffer festlegen. Planen Sie eine Reserve für Instandhaltung und unvorhergesehene Ausgaben ein.
Zweites Beispiel (illustrativ): Ihre bisherige Rate beträgt 667 € bei einem ursprünglichen Darlehen von 250.000 € mit 1,2 % Zins und 2 % Tilgung. Nach zehn Jahren sind noch rund 197.000 € offen. Bei einem Anschlusszins von 4 % und gleichbleibender 2-%-Tilgung stiege die Rate auf 197.000 € × 6 % ÷ 12 = 985 €, also um rund 318 € im Monat. Das ist ein Anstieg von fast 48 %. Der Sprung entsteht, weil die Restschuld nur um etwa ein Fünftel gesunken ist und der Zins stark höher liegt.
Wie Sie das Risiko begrenzen können
- Höhere Tilgung in der ersten Zinsbindung. Wer mehr tilgt, hat bei Ablauf weniger Restschuld, auf die der höhere Zins wirkt.
- Sondertilgungen nutzen. Viele Verträge erlauben jährliche Sondertilgungen, häufig in Höhe eines Prozentsatzes der ursprünglichen Darlehenssumme. Genaue Regeln stehen im Vertrag.
- Längere Zinsbindung wählen. Sie verschiebt das Risiko nach hinten, kostet aber häufig mehr Zins.
- Forward-Darlehen. Sichert den Zins im Voraus, gegen Aufschlag. Siehe Forward-Darlehen und Zinsaufschlag.
- Rücklagen aufbauen. Ein Puffer in Höhe mehrerer Monatsraten schafft Flexibilität, wenn die Rate steigt.
- Wohnkosten reduzieren. In engen Fällen kann das Vermieten eines Zimmers oder der Verkauf die bessere Lösung sein.
Wenn Sie keine Prognose haben
Niemand kann Zinsen für die nächsten zehn Jahre sicher vorhersagen. Seriöse Prognosen sind Szenarien, keine Garantien. Statt auf eine Vorhersage zu setzen, sollten Sie ein Budget wählen, das mehrere Entwicklungen aushält. Wenn Ihre Finanzierung nur im günstigsten Szenario tragbar ist, ist sie nicht stabil. Sprechen Sie in diesem Fall frühzeitig mit Ihrer Bank, einer Verbraucherzentrale oder einer Schuldnerberatung.
Häufige Fragen
Wie hoch kann der Anschlusszins maximal werden?
Dafür gibt es keine Obergrenze. Deshalb ist die Szenarienrechnung mit einem pessimistischen Wert sinnvoll. Wählen Sie ein Szenario, das Ihr Budget gerade noch trägt.
Hilft eine längere Zinsbindung immer?
Sie schützt vor Zinsanstieg während der Bindung, kann aber teurer sein. Sinken die Zinsen später, profitieren Sie davon nicht, außer Sie nutzen das Kündigungsrecht nach zehn Jahren nach § 489 BGB.
Was passiert, wenn ich die höhere Rate nicht zahlen kann?
Sprechen Sie sofort mit der Bank. Möglich sind niedrigere Tilgung, längere Laufzeit oder Tilgungsaussetzung für begrenzte Zeit. Auch Schuldnerberatungen helfen.
Ist ein Forward-Darlehen eine Prognose der Bank?
Nein. Es ist ein Preisangebot für Zinssicherheit. Der Aufschlag spiegelt Kosten und Risiko der Bank, nicht eine Vorhersage.
Quellen
- Deutsche Bundesbank — Statistiken zu Zinsen für Wohnungsbaukredite
- Verbraucherzentrale — Beratung zu Baufinanzierung und Schulden
- BaFin — Verbraucherinformationen zu Immobiliendarlehen
