Was bestimmt den Anschlusszins? Einflussfaktoren und Stellschrauben
Welche Faktoren den Zins bei der Anschlussfinanzierung bestimmen: Marktzins, Beleihungsauslauf, Bonität, Zinsbindung und Tilgung, und wie Sie Ihren Zins aktiv senken können.
Der Zins Ihrer Anschlussfinanzierung entsteht aus zwei Teilen: dem Marktzins, den Sie nicht beeinflussen können, und einem individuellen Aufschlag, den die Bank anhand Ihres Falls festlegt. Der zweite Teil lässt sich oft verbessern. Wer seine Restschuld senkt, Unterlagen sauber vorlegt und Angebote vergleicht, bekommt meist bessere Konditionen als jemand, der das erste Angebot annimmt. Dieser Ratgeber erklärt, woraus sich der Zins zusammensetzt und wo Ihre Stellschrauben liegen.
Der Marktzins als Grundlage
Banken finanzieren Immobiliendarlehen über Einlagen und über den Kapitalmarkt, in Deutschland spielt der Pfandbrief eine große Rolle. Die Zinsen für gedeckte Anleihen mit zehn oder fünfzehn Jahren Laufzeit sind deshalb ein wichtiger Anker für Baufinanzierungszinsen mit gleicher Zinsbindung. Hinzu kommen die Erwartungen am Markt zur Geldpolitik der Europäischen Zentralbank und zur Inflation. Eine genaue Faustformel gibt es nicht, und die Zusammenhänge verändern sich. Ob Zinsen in zehn Jahren höher oder niedriger sind, weiß niemand. Daher gilt: Nutzen Sie die Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank als Orientierung zum Niveau, aber verlassen Sie sich bei Ihrer Entscheidung auf schriftliche Angebote.
Beleihungsauslauf: Restschuld im Verhältnis zum Wert
Der wichtigste individuelle Faktor ist der Beleihungsauslauf. Er beschreibt das Verhältnis der Restschuld zum Beleihungswert der Immobilie. Der Beleihungswert ist ein vorsichtig angesetzter Wert, der meist unter dem Marktwert liegt. Wie Banken ihn ermitteln, regelt die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) für Pfandbriefbanken, andere Banken orientieren sich häufig daran.
Beispiel (illustrativ): Die Restschuld beträgt 150.000 €, der Beleihungswert 250.000 €. Dann liegt der Beleihungsauslauf bei 150.000 ÷ 250.000 = 60 %. Bei 220.000 € Restschuld wären es 88 %.
Viele Banken staffeln ihre Zinsen nach Beleihungsauslauf in Stufen, zum Beispiel bei 60 %, 80 % und 90 %. Die genauen Schwellen unterscheiden sich je nach Bank. Wer in eine günstigere Stufe rutscht, kann spürbar sparen. Da Sie in den Jahren der ersten Zinsbindung getilgt haben, ist Ihr Beleihungsauslauf in der Regel niedriger als beim Kauf. Das ist ein Vorteil gegenüber der Erstfinanzierung, den Sie bei Verhandlungen nutzen sollten.
Bonität und Einkommen
Auch bei der Anschlussfinanzierung prüft die Bank, ob Sie die Rate dauerhaft zahlen können. Sie betrachtet Einkommen, laufende Verpflichtungen, Unterhaltsverpflichtungen und die Haushaltsrechnung. Bei Selbstständigen spielen Steuerbescheide und betriebswirtschaftliche Auswertungen eine Rolle. Die Schufa-Auskunft zeigt, ob Zahlungsstörungen vorliegen. Eine Konditionenanfrage bei der Schufa ist für Ihren Score neutral, anders als eine Kreditanfrage. Fragen Sie bei Angeboten ausdrücklich nach, wie die Anfrage gemeldet wird.
Wenn sich Ihre Lage verändert hat, etwa weil Sie Elternzeit hatten, Teilzeit arbeiten oder das Einkommen gesunken ist, sollten Sie das früh ansprechen. Die Bank bewertet dann die aktuelle Situation und nicht Ihre damalige. Mehr dazu in Bonität und Unterlagen bei der Anschlussfinanzierung.
Zinsbindung und Tilgungssatz
Die gewählte Zinsbindung beeinflusst den Zins unmittelbar. Üblich sind fünf, zehn, fünfzehn und zwanzig Jahre. Längere Bindungen sind häufig teurer, weil die Bank das Zinsänderungsrisiko für längere Zeit trägt. Doch das ist kein Naturgesetz: Die Zinsstrukturkurve kann auch flach oder invers sein, sodass sich kurze und lange Bindungen kaum unterscheiden. Prüfen Sie deshalb stets mehrere Zinsbindungen im gleichen Angebot.
Der Tilgungssatz wirkt zweifach. Er senkt die Restschuld schneller und damit künftige Zinskosten, und manche Banken gewähren bei höherer Tilgung geringe Zinsvorteile. Gleichzeitig steigt die Rate. Das Zusammenspiel erklären wir im Ratgeber Tilgungssatz neu festlegen.
Stellschrauben im Überblick
| Faktor | Wirkung auf den Zins | Ihr Einfluss |
|---|---|---|
| Marktzins | Grundniveau für alle Angebote | Keiner, aber Zeitpunkt und Forward-Option nutzbar |
| Beleihungsauslauf | Niedrigerer Auslauf, oft günstigere Stufe | Hoch: Sondertilgung, gute Wertnachweise |
| Zinsbindung | Kürzer meist günstiger, längere sicherer | Hoch: Auswahl nach Risikoprofil |
| Bonität | Bessere Bonität, bessere Konditionen | Mittel: Unterlagen, Schufa prüfen |
| Tilgungssatz | Höher kann Zins leicht senken | Hoch, aber Rate steigt |
| Nutzungsart | Vermietete Objekte oft mit Aufschlag | Gering |
| Verhandlung | Wettbewerbsangebote setzen Banken unter Druck | Hoch |
Praktische Schritte zu einem besseren Zins
- Aktuellen Immobilienwert realistisch einschätzen. Ein Wertgutachten ist selten nötig. Oft genügen aktuelle Vergleichspreise und die Bewertung der Bank.
- Sondertilgung prüfen. Wenn Sie Rücklagen haben, die nicht für Notfälle gebraucht werden, kann eine Sondertilgung vor der Anschlussfinanzierung den Beleihungsauslauf senken.
- Mehrere Zinsbindungen anfragen. Lassen Sie sich Angebote für fünf, zehn und fünfzehn Jahre geben und vergleichen Sie Zins, Rate und Restschuld am Ende.
- Wettbewerb nutzen. Zeigen Sie der bisherigen Bank ein schriftliches Konkurrenzangebot. Manche Banken gehen darauf ein.
- Unterlagen vollständig einreichen. Unvollständige Unterlagen verzögern und verteuern den Prozess.
Häufige Fragen
Ist der Anschlusszins höher als der Zins der Erstfinanzierung?
Das lässt sich nicht pauschal sagen. Es hängt vom Marktzins zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung und von Ihrer individuellen Situation ab. Nach Jahren der Tilgung ist Ihr Beleihungsauslauf meist günstiger, was den Aufschlag senken kann.
Spielt die Schufa bei der Anschlussfinanzierung eine Rolle?
Ja, Banken prüfen die Schufa-Auskunft. Konditionenanfragen sind für den Score neutral. Echte Kreditanfragen können dagegen sichtbar sein.
Wie viele Angebote sollte ich vergleichen?
Mindestens drei: das Folgeangebot Ihrer Bank und zwei weitere. Achten Sie darauf, dass Restschuld, Zinsbindung und Tilgung gleich sind.
Kann ich den Zins verhandeln?
Ja, besonders wenn Sie Konkurrenzangebote vorlegen können. Banken haben Spielraum, vor allem bei niedrigem Beleihungsauslauf und guter Bonität.
Quellen
- Deutsche Bundesbank — Zinsstatistik und Erläuterungen zum Zinsniveau
- BaFin — Informationen zu Verbraucherdarlehen
- Schufa — Informationen zu Auskunft und Konditionenanfrage
- Verbraucherzentrale — Ratgeber zur Baufinanzierung
