Anschlussfinanzierung Zinsen: Was Sie bei Ende der Zinsbindung wissen müssen

Die Anschlussfinanzierung beginnt, wenn die Sollzinsbindung Ihres Immobiliendarlehens endet und noch Restschuld offen ist. Der Zins, den Sie jetzt aushandeln, gilt meist für die nächsten fünf bis zwanzig Jahre und bestimmt Ihre Monatsrate. Er hängt vom allgemeinen Zinsniveau am Kapitalmarkt ab, von Ihrer Restschuld im Verhältnis zum Immobilienwert, von Ihrer Bonität und von der gewählten Zinsbindung. Aktuelle Marktzinsen nennen wir hier nicht, denn sie ändern sich laufend. Wichtiger ist, dass Sie die Mechanik verstehen und früh vergleichen.

Was bei Ende der Zinsbindung passiert

Ein Immobiliendarlehen hat meist eine Laufzeit von mehreren Jahrzehnten, aber der Sollzins ist nur für einen Teil dieser Zeit garantiert, zum Beispiel für zehn Jahre. Danach gibt es drei Möglichkeiten: Sie zahlen die Restschuld vollständig zurück, Sie vereinbaren mit Ihrer Bank neue Konditionen (Prolongation) oder Sie lösen das Darlehen bei einer anderen Bank ab (Umschuldung). Tun Sie nichts, laufen Darlehen in der Regel mit einem variablen Zins der Bank weiter. Der kann deutlich höher oder niedriger sein als ein festes Angebot und ist jederzeit änderbar. Die meisten Eigentümer sollten deshalb aktiv werden, bevor die Frist endet.

Rechtlich ist wichtig: Ihre Bank muss Sie rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindung informieren. Das ergibt sich aus § 493 Abs. 3 BGB. Eine Pflicht, Ihnen ein günstiges Angebot zu machen, besteht daraus nicht. Auch ein Anspruch auf Verlängerung zu den bisherigen Bedingungen existiert nicht.

Wie sich der Anschlusszins zusammensetzt

Banken refinanzieren Immobiliendarlehen am Kapitalmarkt, besonders über Pfandbriefe. Der Zins für eine bestimmte Zinsbindung orientiert sich deshalb an den Marktzinsen für vergleichbare Laufzeiten. Dazu kommen Aufschläge für Risiko, Kosten und Gewinn. Für Sie persönlich sind vor allem diese Punkte entscheidend:

• Beleihungsauslauf: Je geringer die Restschuld im Verhältnis zum Wert der Immobilie, desto günstiger sind meist die Konditionen.
• Zinsbindung: Längere Zinsbindungen kosten häufig mehr Zins als kürzere, bieten aber mehr Planungssicherheit.
• Bonität: Einkommen, laufende Verpflichtungen und Zahlungshistorie beeinflussen Zusage und Zinsstufe.
• Tilgungssatz: Ein höherer Anfangstilgungssatz senkt die Restschuld schneller und kann den Zins leicht drücken.
• Objekt: Lage, Zustand und Nutzungsart (selbstgenutzt oder vermietet) spielen eine Rolle.

Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Was bestimmt den Anschlusszins?.

Warum der Zinsunterschied so viel ausmacht

Schon ein Prozentpunkt mehr Zins verändert die Rate spürbar. Ein illustratives Rechenbeispiel: Bei 180.000 € Restschuld, 2 % Anfangstilgung und einem Zins von 3 % beträgt die Rate rund 750 € im Monat (180.000 € × 5 % ÷ 12). Bei 5 % Zins sind es 180.000 € × 7 % ÷ 12 = 1.050 €. Das sind 300 € mehr pro Monat, also 3.600 € pro Jahr. In den ersten zehn Jahren kommen so schnell mehrere zehntausend Euro Unterschied zusammen.

Alle Werte sind illustrativ und beziehen sich auf eine angenommene Restschuld von 180.000 €.

Die wichtigsten Schritte im Überblick

1. Vertrag prüfen: Ende der Zinsbindung, Restschuld zum Stichtag, Sondertilgungsrechte und Kündigungsregeln notieren.
2. Zeitplan setzen: Spätestens ein bis zwei Jahre vor Ablauf mit der Planung beginnen. Wer Zinsrisiko begrenzen will, prüft ein Forward-Darlehen. Mehr dazu in unserem Ratgeber zum Forward-Darlehen.
3. Angebote einholen: Mindestens drei Angebote vergleichen, mit gleicher Restschuld, Zinsbindung und Tilgung.
4. Gesamtkosten rechnen: Nicht nur den Sollzins vergleichen, sondern auch Einmalkosten und mögliche Gebühren. Siehe Gesamtkosten der Anschlussfinanzierung.
5. Entscheiden und unterschreiben: Bei Verlängerung bei der bisherigen Bank reicht oft ein neuer Vertrag. Bei Wechsel kommen Notar und Grundbuch hinzu.

Typische Fehler vermeiden

• Zu spät beginnen. Wer erst kurz vor Ablauf handelt, hat keinen Verhandlungsspielraum und akzeptiert oft das erste Angebot.
• Nur auf die Rate schauen. Eine niedrige Rate kann bedeuten, dass kaum getilgt wird und die Restschuld nach zehn Jahren fast unverändert ist.
• Zinsbindung nur nach dem Zins wählen. Eine kürzere Bindung ist günstiger, aber riskanter. Die richtige Dauer hängt von Ihrer Restschuld und Ihrer Risikotragfähigkeit ab.
• Wechselkosten ignorieren. Ein günstigerer Zins bringt wenig, wenn Notar, Grundbuch und Gebühren die Ersparnis aufzehren. Der Umschuldungsrechner hilft bei der Rechnung.
• Angebote nicht vergleichbar machen. Unterschiedliche Tilgungssätze oder Zinsbindungen verzerren jeden Vergleich.

Wann sich Beratung lohnt

Wenn die Restschuld hoch im Verhältnis zum Immobilienwert ist, sich Ihr Einkommen verändert hat oder der Renteneintritt naht, kann eine unabhängige Beratung sinnvoll sein. Verbraucherzentralen bieten Informationen zu Immobiliendarlehen. Honorarberater rechnen Ihren Fall gegen Gebühr durch. Vermittler und Banken sind nicht neutral, weil sie Provisionen oder Verkaufsziele haben. Das heißt nicht, dass ihre Angebote schlecht sind, aber Sie sollten sie vergleichen.

Häufige Fragen

Wann endet meine Zinsbindung genau?

Das steht in Ihrem Darlehensvertrag, meist mit einem konkreten Datum. Auch in der Jahresmitteilung der Bank ist der Stichtag oft angegeben. Fragen Sie im Zweifel schriftlich nach.

Verlängert die Bank automatisch?

Nein, in der Regel nicht zu festen Konditionen. Nach Ablauf läuft das Darlehen meist mit einem variablen Zins weiter, bis eine neue Vereinbarung getroffen wird. Prüfen Sie die Bedingungen Ihres Vertrags.

Kann ich schon vor Ablauf die Konditionen sichern?

Ja, mit einem Forward-Darlehen. Dafür verlangt die Bank einen Zinsaufschlag, der mit der Vorlaufzeit steigt. Ob es sich lohnt, hängt von der Zinsentwicklung ab.

Ist ein Bankwechsel immer günstiger?

Nicht immer. Er lohnt sich, wenn die Zinsersparnis die Wechselkosten übersteigt. Die Bank, die Ihr Darlehen bereits kennt, kann außerdem schneller und mit weniger Aufwand verlängern.

Quellen und weiterführende Informationen

• Deutsche Bundesbank — Zinsstatistik für Wohnungsbaukredite
• BaFin — Verbraucherinformationen zu Darlehen
• Gesetze im Internet — Wortlaut des BGB, insbesondere §§ 489, 490, 493
• Verbraucherzentrale — Informationen und Beratung zu Immobilienfinanzierung