Voraussetzungen, Limits und Tilgung
Wann mit der Anschlussfinanzierung beginnen? Zeitplan und gesetzliche Fristen
Zeitplan für die Anschlussfinanzierung: Ab wann Sie planen sollten, welche Informationspflicht die Bank hat und welche Kündigungsrechte nach BGB gelten.
Beginnen Sie spätestens zwölf bis vierundzwanzig Monate vor dem Ende der Zinsbindung mit der Planung. Dieser Zeitraum reicht, um Restschuld und Vertrag zu prüfen, Angebote einzuholen und bei einem Bankwechsel Notar und Grundbuch ohne Hektik zu organisieren. Wer früher anfängt, kann außerdem ein Forward-Darlehen prüfen. Wer erst im letzten Quartal startet, hat meist nur noch die Wahl, das Angebot der bisherigen Bank zu akzeptieren. Der folgende Zeitplan zeigt, was wann ansteht, und erklärt die wichtigsten gesetzlichen Fristen.
Zeitplan: Was wann zu tun ist
| Zeitpunkt vor Ablauf | Aufgabe |
|---|---|
| 24 bis 36 Monate | Vertrag prüfen, Restschuld und Sondertilgungsrechte klären, Forward-Darlehen als Option bewerten |
| 12 bis 24 Monate | Budget mit Zinsszenarien rechnen, Immobilienwert einschätzen, Unterlagen sammeln |
| 9 bis 12 Monate | Erste Angebote einholen, Prolongation und Umschuldung vergleichen |
| 6 bis 9 Monate | Verhandeln, Konkurrenzangebote nutzen, Entscheidung vorbereiten |
| 3 bis 6 Monate | Vertrag abschließen, bei Bankwechsel Notartermin und Grundschuld organisieren |
| bis zum Ablauf | Neue Auszahlung und Ablösung der alten Restschuld bestätigen lassen |
Die Angaben sind Richtwerte. Bei einem Wechsel zu einer anderen Bank brauchen Notar, Grundbuchamt und beide Banken Zeit. Auch eine ausgelastete Bank kann mehrere Wochen für ein Angebot benötigen.
Was die Bank Ihnen schuldet
Nach § 493 Abs. 3 BGB muss die Bank dem Darlehensnehmer bei Ablauf der Sollzinsbindung rechtzeitig Informationen geben. Sie muss spätestens drei Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung mitteilen, ob sie zu einer Fortführung des Vertrags bereit ist, und gegebenenfalls Konditionen anbieten. Verlassen Sie sich nicht darauf, dass dieses Schreiben pünktlich oder günstig kommt. Drei Monate sind für einen Vergleich zu knapp. Fordern Sie Ihr Folgeangebot besser früher an.
Aus dieser Informationspflicht ergibt sich kein Anspruch auf ein bestimmtes Angebot. Die Bank darf auch ablehnen oder deutlich schlechtere Konditionen anbieten. Deshalb sollten Sie Alternativen kennen.
Gesetzliche Kündigungsrechte im Überblick
Das BGB schützt Darlehensnehmer mit mehreren Kündigungsrechten:
- Zum Ende der Zinsbindung (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Läuft die Sollzinsbindung vor dem Vertragsende aus und ist keine neue Zinsvereinbarung getroffen, können Sie das Darlehen mit einer Frist von einem Monat frühestens zum Ablauf der Zinsbindung kündigen. Das ist die Grundlage für den Bankwechsel am Ende der Bindung.
- Nach zehn Jahren (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Bei Darlehen mit festem Zins können Sie nach Ablauf von zehn Jahren nach vollständigem Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Das gilt auch, wenn die Zinsbindung länger als zehn Jahre läuft. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dann nicht an.
- Berechtigtes Interesse (§ 490 Abs. 2 BGB). Wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben, etwa durch den Verkauf der Immobilie, können Sie vorzeitig kündigen. Die Bank kann dann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Mehr dazu in Vorfälligkeitsentschädigung und Sonderkündigung.
Beispiel (illustrativ): Sie haben ein Darlehen mit zwölf Jahren Zinsbindung, ausgezahlt am 1. März 2015. Nach zehn Jahren, also ab 1. März 2025, können Sie mit sechs Monaten Frist kündigen. Der früheste Beendigungstermin wäre der 1. September 2025. Die Bank darf dafür keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Würden Sie auf das Ende der zwölf Jahre warten, könnten Sie ohnehin zum Ablauf wechseln.
Wie Sie den Stichtag finden
- Darlehensvertrag: Dort steht die Sollzinsbindung mit Datum oder Dauer.
- Jahresmitteilung der Bank: Viele Banken nennen das Ende der Zinsbindung und die Restschuld.
- Online-Banking: Auch dort sind Darlehensdaten oft einsehbar.
- Nachfrage bei der Bank: Schriftlich nach Zinsbindungsende und voraussichtlicher Restschuld zum Stichtag fragen.
Achten Sie darauf, ob das Ende der Zinsbindung mit dem Vertragsbeginn oder der ersten Auszahlung zusammenhängt. Bei gestaffelten Auszahlungen kann das Datum abweichen.
Fehler beim Timing
- Zu spät Angebote einholen. Das schwächt Ihre Verhandlungsposition.
- Kündigung mit falscher Frist. Die Frist von einem Monat gilt nur zum Ablauf der Zinsbindung. Kündigen Sie schriftlich und lassen Sie sich den Zugang bestätigen.
- Notartermin zu spät planen. Bei Bankwechsel muss die Grundschuld abgetreten oder neu bestellt werden. Nicht alle Termine sind kurzfristig verfügbar.
- Forward-Option verpassen. Wer Zinssicherheit möchte, sollte früh prüfen, wie hoch der Aufschlag ist.
Häufige Fragen
Wie früh darf ich Angebote für die Anschlussfinanzierung einholen?
Jederzeit. Banken geben je nach Vorlaufzeit Forward-Angebote ab. Für ein Folgeangebot ohne Forward-Aufschlag nennen viele Banken Zeiträume von etwa drei bis zwölf Monaten vor Ablauf. Fragen Sie nach.
Was passiert, wenn ich nichts tue?
Das Darlehen läuft meist mit einem variablen Zins weiter, der sich jederzeit ändern kann. Je nach Vertrag kann die Bank außerdem neue Konditionen vorschlagen. Aktives Handeln ist günstiger.
Muss ich beim Bankwechsel selbst kündigen?
Meist löst die neue Bank das alte Darlehen ab. Dennoch sollten Sie die Kündigung schriftlich gegenüber der alten Bank abstimmen, damit Ablösung und Ablauf der Zinsbindung zusammenpassen.
Gilt das Kündigungsrecht nach zehn Jahren auch bei kürzerer Bindung?
Es greift bei Darlehen, deren Zinsbindung zehn Jahre überschreitet. Läuft die Bindung kürzer, enden Sie ohnehin zum Ablauf. Prüfen Sie Ihren Vertrag.
Quellen
- Gesetze im Internet — BGB §§ 489, 490, 493
- Verbraucherzentrale — Beratung zu Kündigungsrechten bei Immobiliendarlehen
- BaFin — Verbraucherinformationen zu Darlehen
